2025년, 전세사기는 여전히 한국 사회의 심각한 문제로 대두되고 있으며, 그 수법은 점점 더 교묘하고 조직적으로 진화하고 있다. 전세사기는 세입자의 전세보증금을 반환하지 않거나, 부동산 계약 과정에서 속임수를 통해 피해를 입히는 범죄로, 특히 서민과 사회초년생을 주요 타겟으로 삼는다. 2025년에는 기존의 전세사기 수법이 더욱 정교해지고, 새로운 기술과 제도적 허점을 악용한 신종 사기 유형이 등장하며 사회적 논란을 일으키고 있다.
1. 2025년 전세사기 현황과 배경
2023년과 2024년에 전세사기 피해가 급증하면서 정부는 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'(이하 전세사기 특별법)을 제정하고, 2025년 5월에는 이 법의 효력을 2027년 5월까지 2년 연장했다. 이 특별법은 피해자들에게 주거 지원, 금융 지원, 경·공매 특례 등을 제공하며, 한국토지주택공사(LH)를 통한 피해 주택 매입과 수리비 지원 등을 포함한다. 그러나 특별법의 연장에도 불구하고, 전세사기 사건은 줄어들지 않고 있으며, 2025년 1~3월 동안 국토교통부 전세사기피해지원위원회에 접수된 사건은 5,157건, 이 중 2,509건이 실제 피해로 인정되었다. 이는 월평균 1,719건의 접수와 836건의 피해 인정 사례로, 전세사기의 여진이 여전히 강력함을 보여준다. 2025년 전세사기의 특징은 기존의 '깡통전세'나 '무자본 갭투자' 사기에서 한 단계 진화하여, 부동산 신탁 제도, 단기임대(깔세), 디지털 플랫폼, 불법 건축 등을 활용한 새로운 수법이 등장했다는 점이다. 특히, 부동산 시장의 불확실성과 고금리 기조, 그리고 세입자들의 계약 과정에서의 정보 부족을 악용하는 사례가 두드러진다. 아래에서는 2025년에 새롭게 등장하거나 주목받은 전세사기 수법을 구체적으로 살펴보겠다.
2. 2025년 새로운 전세사기 수법
2025년 뉴스기사와 관련 자료를 종합해 보면, 전세사기 수법은 크게 다섯 가지로 요약할 수 있다. 이들은 기존 사기 방식의 변형이거나, 새로운 제도적·기술적 허점을 노린 신종 수법이다.
2.1. 부동산담보신탁을 이용한 신탁사기
부동산담보신탁을 악용한 전세사기는 2025년에 새롭게 주목받은 신종 수법 중 하나다. 부동산담보신탁은 부동산 소유자가 자신의 부동산을 신탁사에 맡기고, 그 대가로 수익권증서를 받아 금융기관에서 대출을 받는 제도다. 이 과정에서 부동산의 소유권은 신탁사로 이전되며, 등기부등본의 '갑구'에 신탁 사실이 기록된다. 사기꾼들은 이 제도를 악용해 세입자와의 전세계약에서 신탁사의 동의를 받지 않은 채 계약을 체결한다.
수법 집주인은 세입자에게 신탁 사실을 숨기고, 마치 자신이 여전히 부동산의 완전한 소유자인 것처럼 전세계약을 맺는다. 이후 신탁사가 부동산을 처분하거나 새로운 소유자가 등장하면, 세입자는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하고 보증금을 반환받지 못한다. 특히, 신탁원부에 명시된 '수탁자의 동의 필요 여부'를 확인하지 않은 세입자는 계약 자체가 무효로 간주될 수 있다.
피해 사례 2025년 1월, 서울 동대문구에서 발생한 110억 원대 전세사기 사건에서, 건물주 김모씨는 신탁사에 부동산을 맡긴 상태에서 다수의 세입자와 전세계약을 체결했다. 피해자들은 신탁 사실을 알지 못했고, 신탁사가 건물을 매각하면서 보증금을 돌려받지 못했다. 피해자 A씨(26세)는 "집주인이 신탁 사실을 전혀 언급하지 않아 계약이 안전하다고 믿었다"고 밝혔다.
특징 이 수법은 등기부등본을 확인하더라도 '신탁원부'까지 발급받아 확인하지 않으면 적발이 어렵다. 또한, 신탁사는 법적으로 책임이 없으므로 피해자들이 구제받을 방법이 제한적이다.
2.2. 단기임대(깔세)를 통한 2차 피해
2025년에는 전세사기 피해 주택을 단기임대(깔세)로 전환해 추가 수익을 올리는 2차 가해 사례가 급증했다. 이는 전세사기 가해자가 피해 주택을 LH가 매입하기 전에 단기임대 계약을 통해 부당 이익을 취하는 방식이다.
수법 전세사기 피해로 인정된 주택의 소유권이 여전히 가해자에게 있는 경우, 가해자는 세입자가 떠난 집에 무단으로 침입해 단기임대 계약을 체결한다. 이 과정에서 해당 주택이 전세사기 피해 물건이거나 LH 매입 예정이라는 사실을 숨긴다. 단기임대는 주로 직거래 앱이나 SNS를 통해 홍보되며, 저렴한 월세를 미끼로 새로운 피해자를 유인한다.
피해 사례 2025년 5월, 한겨레 보도에 따르면, 수도권에서 전세사기 피해 주택이 단기임대 물건으로 버젓이 거래되고 있었다. 피해자 B씨는 "전세사기 피해로 보증금을 잃은 것도 모자라, 집주인이 내 물건을 치우고 다른 사람에게 단기임대를 놓았다"고 분노했다. LH의 주택 매입 절차가 1년 이상 소요되는 점을 악용한 사례다.
특징 이 수법은 전세사기 피해자의 점유권이 약화된 틈을 노리며, 단기임대 계약이 법적으로 문제 되지 않는 경우가 많아 처벌이 어렵다. 또한, 피해 주택의 상태가 열악해지면서 후속 세입자들에게도 피해가 전가된다.
2.3. 디지털 플랫폼을 활용한 직거래 사기
디지털 플랫폼의 발달로 인해 직거래 앱(예: 당근마켓, 중고나라)이나 SNS를 활용한 전세사기가 2025년에 기승을 부렸다. 이 수법은 집주인으로 위장하거나 위조된 신분증을 사용해 세입자를 속이는 방식이다.
수법 사기꾼은 월세 계약을 미끼로 주택의 출입문 비밀번호를 알아낸 뒤, 내부 사진을 촬영해 직거래 앱에 전세 매물로 등록한다. 계약 과정에서 위조된 신분증이나 대리인 위임장을 제시하며 세입자를 안심시킨다. 이후 전세보증금을 받고 잠적하거나, 실제 집주인과 무관한 계약임을 뒤늦게 드러낸다.
피해 사례 2025년 5월 우먼센스 기사에 따르면, 한 사기꾼이 오피스텔의 월세 계약을 빌미로 비밀번호를 알아낸 뒤, 해당 오피스텔을 전세 매물로 등록해 3명의 세입자로부터 총 5억 원의 보증금을 가로챘다. 피해자들은 "집주인이라고 주장한 사람이 제시한 신분증이 위조된 줄 몰랐다"고 밝혔다.
특징 이 수법은 디지털 플랫폼의 익명성을 악용하며, 계약 과정에서 공인중개사를 배제해 세입자의 확인 절차를 약화시킨다. 또한, 직거래 특성상 법적 책임 소재를 따지기 어렵다.
2.4. 불법 건축 및 용도 변경 사기
불법으로 건축된 주택이나 용도 변경된 건물을 전세 매물로 내놓는 사기도 2025년에 두드러졌다. 이는 특히 신축 빌라나 다가구주택에서 빈번히 발생한다.
수법 사기꾼은 복층 구조를 다가구주택으로 불법 개조하거나, 베란다를 증축해 주거 공간으로 속인다. 이러한 주택은 건축법 위반으로 적발되면 퇴거 명령이나 철거가 진행될 수 있어, 세입자의 보증금 회수가 불가능해진다. 또한, 용도 변경(예: 상업용 건물을 주거용으로 전환) 사실을 숨기고 전세계약을 체결한다.
피해 사례 2025년 1월, 동대문구 전세사기 사건에서 건물주 김모씨는 상업용 건물을 불법으로 주거용 빌라로 용도 변경해 세입자들에게 전세계약을 맺었다. 이후 용도 변경 사실이 적발되면서 건물이 철거 위기에 처했고, 세입자들은 보증금을 돌려받지 못했다.
특징 이 수법은 부동산의 외관만으로는 불법 여부를 파악하기 어렵고, 세입자가 건축물대장이나 용도 확인을 소홀히 할 경우 피해로 이어진다.
2.5. 가등기를 활용한 고의적 경매 유도
가등기를 활용한 전세사기는 2025년에 특히 악랄한 수법으로 주목받았다. 이는 투자사나 제3자를 통해 가등기를 설정하고, 세입자를 고의적으로 경매 절차에 묶이게 만드는 방식이다.
수법 집주인은 투자사를 통해 대출을 일으키고, 해당 부동산에 가등기를 설정한다. 이후 전세계약을 체결해 보증금을 받고, 고의적으로 대출을 상환하지 않아 경매로 넘긴다. 가등기가 설정된 부동산은 세입자가 셀프경매(직접 경매를 진행해 보증금을 회수)를 할 수 없으며, 보증금 회수가 사실상 불가능해진다.
피해 사례 2025년 5월, 한 게시물에 따르면, 가등기 사기 피해자들이 소송을 제기했으나 모두 패소했다. 피해자 C씨는 "가등기 때문에 경매를 진행할 수 없어 평생 그 집에 묶인 기분"이라고 토로했다.
특징 이 수법은 법적 절차의 복잡성을 악용하며, 세입자가 가등기 여부를 사전에 확인하지 않으면 피해를 피하기 어렵다.
2.6. 공동담보대출을 이용한 사기
대출을 최대로 받은 '깡통주택'인데 대출이 적은 집이라고 착각하게 만드는 수법이다. 주택 여러 세대를 하나로 묶어 대출을 받는 공동담보대출을 이용하면 세입자들은 몇 세대를 쪼개서 대출을 받은 것인지 알기 어렵다. 예를 들면, 한 층에 5세대씩 3층으로 총 15세대 빌라 20억원짜리가 있다고 가정해보자, 빌라 주인이 1층 5세대를 공동담보로 묶어 5억원을 대출받고, 2~3층 10세대를 묶어 10억원을 대출받을 수 있다. 이 때 1층 세대의 등기부등본을 떼어보면 공동담보로 근저당이 5억원 설정되어 있다고 표시된다. 임대인은 건물이 20억원짜리인데 대출은 5억원밖에 없다고 세입자를 안심시킬 수 있다. 세입자가 2~3층의 등기부등본을 학인해보지 않는 이상 더 많은 빚이 있다는 사실을 알 수 없다. 이런 점을 악용하여 전세보증보험에 가입하지 않아도 문제가 없을거라는 식으로 세입자들을 속여서 계약을 체결하는 수법이다. 전세보증보험에 가입하지 않았으니 세입자가 계약을 취소하겠다고 해도 보증금을 돌려주기 않고 나몰라라 식으로 대응하거나 잠적해 버리는 경우도 많다. 임대인이 여러 개의 건물을 소유하고 있거나 법인 명의로 임대사업을 하고 있는 경우에 계약할 집 이외에 다른 건물들의 등기부등본도 확인해보고, 전세보증보험에 반드시 가입하는 것이 피해를 줄일 수 있는 방법이다.
3. 피해 사례와 사회적 파장
2025년 전세사기 피해는 주로 수도권과 대학가 주변, 신축 빌라와 다가구주택에서 집중적으로 발생했다. 대표적인 사례로는 동대문구 110억 원대 사기 사건과 대전 지역의 73억 원대 사기 사건이 있다. 이 사건들은 조직적인 사기 집단이 관여했으며, 공인중개사와 부동산 브로커가 설계자로 가담한 점이 특징이다.
동대문구 사례 건물주 김모씨는 문서 위조, 불법 용도 변경, 신탁사기를 결합해 100명 이상의 세입자를 속였다. 피해자들은 전기요금 미납, 엘리베이터 운행 중단, 수도 공급 중단 등으로 추가적인 고통을 겪었다.
대전 사례 부동산 브로커 A씨와 공인중개사 B씨는 경제력 없는 가짜 임대인을 내세우고, 선순위 보증금을 조작해 84명에게 73억 원의 피해를 입혔다. 이들은 조직폭력배를 동원해 범행을 확대한 것으로 드러났다.
이러한 사례들은 전세사기가 단순한 개인적 범죄가 아니라, 조직적이고 계획적인 범죄로 발전했음을 보여준다. 피해자들은 경제적 손실뿐 아니라 정신적 스트레스, 주거 불안정 등으로 삶의 기반이 흔들리고 있다. 특히, 사회초년생과 저소득층이 주요 피해자로, 이들의 피해 회복은 더욱 어려운 실정이다.
4. 예방 방법과 정부 대응
전세사기를 예방하기 위해 세입자는 계약 전 철저한 확인 절차를 거쳐야 한다. 주요 예방 수칙은 다음과 같다.
등기부등본 및 신탁원부 확인 소유권, 근저당, 전세권, 신탁 여부를 확인하고, 신탁 부동산의 경우 신탁원부를 발급받아 수탁자의 동의 여부를 점검한다.
건축물대장 확인 주택의 용도, 불법 증·개축 여부를 확인해 법적 문제가 없는지 점검한다.
보증보험 가입 전세보증금 반환보증보험에 가입해 보증금 회수 가능성을 높인다.
공인중개사 활용 직거래 대신 공인중개사를 통해 계약을 진행하고, 중개인의 자격증과 사무소 등록 여부를 확인한다.
계약서 꼼꼼히 검토 계약서에 집주인의 신분증, 인감증명서, 위임장 등을 첨부하고, 계약 조건을 명확히 명시한다.
정부는 전세사기 특별법 연장 외에도, 2025년 전남도와 같이 지역별 생활안정자금 지원(1인당 100만원)과 주거복지센터 운영을 통해 피해자를 지원하고 있다. 또한, LH의 피해 주택 매입과 수리비 지원을 확대하고, 전세사기 단속을 강화하고 있다. 그러나, 사후 구제에 치중된 정책으로는 신종 사기를 근절하기 어렵다는 비판이 제기되고 있다. 전문가들은 전세사기 처벌 강화를 위한 형법 개정과, 부동산 신탁 제도의 투명성 강화를 촉구하고 있다.
2025년 전세사기는 부동산담보신탁, 단기임대, 디지털 플랫폼, 불법 건축, 가등기 등 새로운 수법으로 진화하며 세입자들을 위협하고 있다. 이러한 사기는 조직적이고 교묘해, 세입자의 철저한 확인 없이는 피해를 피하기 어렵다. 정부의 전세사기 특별법 연장과 지원책은 피해자 구제에 기여하고 있지만, 사전 예방과 처벌 강화를 위한 추가적인 노력이 필요하다. 세입자들은 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 보증보험 등을 꼼꼼히 확인하고, 직거래보다는 공인중개사를 통해 안전한 계약을 진행해야 한다. 전세사기가 사회적 문제로 남아 있는 한, 세입자의 경각심과 정부의 강력한 대응이 필수적이다.